Fiscalidad de alquileres vacacionales en España: IVA y más

⚡ Lo esencial — Fiscalidad de alquileres vacacionales en España

• IVA (10% o Exento): Si prestas servicios de hospedaje (limpieza periódica, cambio de sábanas, restauración) tributas al 10%. Si solo alquilas el inmueble, está exento de IVA.
• IRPF: Los ingresos se declaran generalmente como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que tengas una persona empleada a jornada completa, en cuyo caso es actividad económica.
• Gastos Deducibles: Puedes deducir IBI, suministros, comunidad, seguros y amortización (3% del valor de construcción) de forma proporcional al tiempo alquilado.
• Modelo 179: Es la declaración informativa que las plataformas (Airbnb, Booking) presentan ante Hacienda informando de tus ingresos.
• Reducción del 60%: No es aplicable al alquiler vacacional. Solo se permite en arrendamientos destinados a vivienda habitual y permanente.
• Impuesto sobre Transmisiones (ITP): Si el alquiler está exento de IVA, en algunas CC.AA. se exige el pago del ITP oneroso, aunque en la práctica es residual para particulares.

1. Introducción: El complejo ecosistema de las Viviendas de Uso Turístico (VUT)

La irrupción de las plataformas digitales ha transformado el mercado inmobiliario español, obligando a la Agencia Tributaria (AEAT) a intensificar su control sobre la fiscalidad de alquileres vacacionales en España y el IVA. No estamos ante un régimen único; la tributación varía drásticamente dependiendo de los servicios adicionales prestados y de la estructura organizativa del propietario. Como asesores fiscales de Taxea Strategies, subrayamos que la correcta calificación de la actividad es el primer paso para evitar sanciones que pueden alcanzar el 150% de la cuota dejada de ingresar.

2. ¿A quién afecta esta normativa?

Esta regulación afecta a cualquier persona física o jurídica que ceda el uso de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa. Es indiferente si el inmueble tiene licencia turística municipal o no a efectos de Hacienda: si hay ingreso, hay obligación tributaria.

3. La clave del IVA en el alquiler vacacional

El Impuesto sobre el Valor Añadido es el punto que más confusión genera. La Ley 37/1992, del IVA, distingue dos escenarios fundamentales:

Escenario A: Alquiler sin servicios propios de la industria hotelera (Exento)

Si el propietario se limita a entregar las llaves, realizar la limpieza a la entrada y salida, y el cambio de lencería solo al inicio y fin de la estancia, el alquiler está exento de IVA según el artículo 20.Uno.23º de la LIVA. Esto significa que el propietario no repercute IVA al cliente, pero tampoco puede deducir el IVA de los gastos en los que incurra (luz, agua, reparaciones).

Escenario B: Alquiler con servicios de hospedaje (Sujeto al 10%)

Si se prestan servicios complementarios durante la estancia del cliente, la operación deja de ser un simple alquiler para convertirse en una prestación de servicios de hospedaje. Se aplica el tipo reducido del 10%. Los servicios que determinan esta tributación son:

• Limpieza del interior del apartamento realizada con periodicidad semanal o superior.
• Cambio de ropa de cama o baño con periodicidad periódica.
• Servicios de restauración, lavandería o custodia de maletas.
• Servicios de asistencia telefónica o atención al cliente las 24 horas.

Nota técnica: La limpieza de zonas comunes o la entrega de llaves no se consideran servicios de hospedaje a efectos de la Dirección General de Tributos (DGT).

4. Tributación en el IRPF para personas físicas

Para la mayoría de los anfitriones, los ingresos se califican como Rendimientos del Capital Inmobiliario. Sin embargo, existe una línea roja: si para la gestión de la actividad se tiene contratada, al menos, a una persona con contrato laboral y a jornada completa, los ingresos pasan a ser Actividades Económicas (Rendimientos de actividades empresariales).

5. Gastos deducibles: ¿Qué podemos restar de los ingresos?

Solo son deducibles los gastos necesarios para la obtención de los ingresos y solo en la parte proporcional al tiempo que el inmueble ha estado alquilado. Los gastos comunes incluyen:

• Intereses de préstamos hipotecarios para la compra o mejora del inmueble.
• Tributos (IBI, tasas de basura, vados).
• Gastos de comunidad y seguros de hogar.
• Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking) y gastos de publicidad.
• Suministros (luz, agua, gas, internet) si los paga el propietario.
• Amortización del inmueble: El 3% sobre el mayor del valor de adquisición o el valor catastral (excluyendo el valor del suelo).

Durante los periodos en los que la vivienda está vacía y a disposición de su propietario (o esperando inquilinos), se debe imputar una renta inmobiliaria (normalmente el 1,1% o 2% del valor catastral pro rata temporis).

6. El Modelo 179 y la vigilancia de la AEAT

Tras años de litigios judiciales, el Tribunal Supremo validó la obligación de las plataformas intermediarias de informar a Hacienda. El Modelo 179 obliga a Airbnb, HomeAway y similares a reportar: titular del inmueble, referencia catastral, número de días alquilados e importe percibido. Hacienda ya sabe lo que has ganado antes de que hagas tu declaración.

7. Paso a paso para la regularización fiscal

1. Obtención de Licencia: Tramitar el número de registro turístico en tu Comunidad Autónoma o Ayuntamiento.
2. Alta en el Censo (036/037): Solo si vas a prestar servicios hoteleros o si vas a actuar como empresa.
3. Liquidación trimestral de IVA: Modelo 303 (si aplica el 10%).
4. Declaración de la Renta: Declarar ingresos y gastos en el anexo de inmuebles arrendados.
5. Declaración de Operaciones con Terceros (Modelo 347): Si superas los 3.005,06 € con un solo proveedor o cliente (poco común en vacacional individual).

8. Caso Práctico: El apartamento en la Costa del Sol

Don Juan alquila su apartamento en Marbella durante los meses de julio y agosto por un total de 8.000 €. No ofrece servicios de limpieza diaria. Sus gastos anuales de IBI son 600 €, la comunidad 1.200 € y la comisión de la plataforma fue de 1.200 €.

Cálculo: Los ingresos son 8.000 €. Los gastos de comisión (1.200 €) son deducibles al 100% por estar vinculados solo al alquiler. El IBI y la comunidad se deducen proporcionalmente (2 meses de 12): (600+1200) * 2/12 = 300 €. Rendimiento neto aproximado antes de amortización: 6.500 €. Este importe no tiene reducción del 60% e irá directo a la base imponible general de Juan.

9. Errores frecuentes y riesgos

• No declarar por creer que el dinero en el extranjero (Paypal/Payoneer) no se ve: La AEAT rastrea flujos financieros y plataformas.
• Aplicar la reducción del 60%: Es el error más común. La jurisprudencia del TEAC y del Tribunal Supremo ha dejado claro que el alquiler turístico no satisface una necesidad permanente de vivienda.
• Confundir exención de IVA con no sujeción: Estar exento significa que no cobras IVA, pero debes informar de la operación.

10. Fuentes y normativa revisada

• Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido: Art. 20.Uno.23º (Exenciones en arrendamientos).
• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: Art. 22 y 23 (Rendimientos del capital inmobiliario).
• Consulta Vinculante DGT V0491-22: Sobre la consideración de servicios complementarios de hostelería.
• Real Decreto 1070/2017: Introducción de la obligación de información del Modelo 179.
• Sentencia del Tribunal Supremo 1106/2020: Relativa a la anulación y posterior reintroducción del Modelo 179.

📚 Artículos relacionados

• Novedades sobre el IRPF: Gastos Deducibles en 2026
• Cuota de Autónomos 2026: Tarifas y Beneficios de la Tarifa Plana
• Modelos AEAT 2026: Todo Sobre el Modelo 303 y Más
• Cuota de Autónomos 2026: Guía Completa y Tarifas
• Cómo optimizar la cuota de autónomos en 2026
• Fiscalidad del Alquiler 2026: Guía de IRPF e IVA para Propietarios