¿Puedes aplicar el IVA del 10% a una reforma de vivienda? Comprueba la naturaleza de la obra, el destinatario, el uso de la vivienda, su antigüedad y los materiales aportados. El coste de los materiales puede llegar exactamente al 40% de la base imponible: la ley exige que no lo exceda. Cumplir ese límite no sustituye las demás condiciones. Además, hay un cambio aprobado con efectos desde el 1 de diciembre de 2026 que debes distinguir del régimen aplicable antes de esa fecha.
Antes de confirmar un precio con IVA, revisa los requisitos y los justificantes de la reforma. Esta explicación se refiere al territorio de aplicación del IVA. No traslades sus porcentajes automáticamente al IGIC ni decidas el tipo por el nombre comercial del trabajo.
Identifica si es renovación, reparación o rehabilitación
Reformar una cocina o renovar una instalación puede encajar en las ejecuciones de renovación y reparación del artículo 91.Uno.2.10 de la Ley del IVA. Una obra que reúna el concepto legal de rehabilitación tiene otro análisis. No son etiquetas intercambiables, aunque el presupuesto utilice la palabra «reforma integral».
El artículo 20.Uno.22.B exige, para la rehabilitación, que más del 50% del coste del proyecto corresponda a consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas en los términos de la ley. También exige superar el 25% del precio de adquisición, si se adquirió la edificación durante los dos años inmediatamente anteriores al comienzo de las obras, o de su valor de mercado al inicio en otro caso. En ambas referencias se descuenta la parte proporcional del suelo.
Las obras análogas y conexas tienen sus propias condiciones. Una licencia o el importe elevado del presupuesto no acreditan por sí solos ese conjunto de requisitos. Si el proyecto es de construcción o rehabilitación, revisa el artículo 91.Uno.3 y sus condiciones de contratación y destino antes de aplicar las reglas de esta guía, centrada en renovación y reparación. Dentro de aquella regla, se consideran destinadas principalmente a vivienda las edificaciones con al menos el 50% de su superficie construida dedicada a ese uso.
Comprueba los requisitos anteriores a diciembre de 2026
Para operaciones a las que corresponda la redacción anterior al cambio de diciembre, el destinatario debe ser una persona física que no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda para su uso particular. El precepto incluye también las ejecuciones cuyo destinatario sea una comunidad de propietarios.
La explicación de la AEAT sobre renovación y reparación advierte que destinar la vivienda al arrendamiento o al ejercicio de una actividad, incluso parcial, no cumple el supuesto de uso particular. No basta con que el inmueble tenga habitaciones o con que el propietario sea una persona física.
La construcción o rehabilitación de la vivienda debe haber concluido al menos dos años antes del comienzo de las obras. El límite incluye exactamente dos años; no exige que haya transcurrido un día adicional. Compara la finalización de la construcción o rehabilitación con el inicio de la intervención, sin sustituirla por una reforma menor anterior.
La redacción anterior puede consultarse en la versión de la Ley del IVA previa a la modificación. El texto consolidado por defecto ya puede mostrar una regla con efectos futuros.
Calcula los materiales sobre la base imponible completa
Quien ejecuta la renovación o reparación no debe aportar materiales o, si los aporta, su coste no debe exceder del 40% de la base imponible de la operación. La comparación es entre ese coste y la base sin IVA, no con el total de la factura después de añadir el impuesto.
Las preguntas frecuentes de la AEAT sobre obras consideran materiales los bienes que quedan incorporados al edificio, directamente o tras su transformación, incluidos los correspondientes a actuaciones subcontratadas. No tienen esa consideración las máquinas o herramientas utilizadas como medios de producción que no se incorporan al edificio.
Por tanto, distingue lo instalado de lo utilizado para trabajar. No excluyas un equipo incorporado a la vivienda porque comercialmente se llame «maquinaria», ni cuentes como material aportado una herramienta reutilizable que continúa en tu taller. Reúne el coste de todos los materiales relevantes del encargo, no solo una factura de proveedor.
Si se supera el límite, la ejecución de renovación o reparación tributa íntegramente al 21%. La AEAT no permite separar artificialmente el servicio dentro de esa misma ejecución para forzar que una parte tribute al 10%.
Usa la tabla para decidir qué condición falta
| Situación | Consecuencia que debes revisar | Dato que no puede faltar |
|---|---|---|
| Destinatario y vivienda encajan en la redacción aplicable | Todavía hay que comprobar antigüedad y materiales | Quién recibe la obra, uso y fecha de devengo |
| Materiales exactamente iguales al 40% de la base | El límite de materiales se cumple; faltan los demás requisitos | Coste y base imponible verificables |
| Materiales superiores al 40% de la base | Esta ejecución tributa al tipo general del 21% | Coste de materiales de la operación completa |
| La construcción o rehabilitación terminó hace menos de dos años | No se cumple el requisito de antigüedad de esta regla | Fecha de finalización y comienzo de las nuevas obras |
| Contrato de mero mantenimiento | No equivale automáticamente a una ejecución de renovación o reparación | Trabajo realmente contratado y ejecutado |
Una entrega de vivienda nueva, una obra de construcción, una rehabilitación y la venta aislada de materiales no se resuelven copiando esta tabla. La AEAT distingue también el mantenimiento de instalaciones de una ejecución de obra: cambiar el nombre de la factura no cambia el trabajo realizado.
Separa el cambio aprobado para el 1 de diciembre
El artículo 7.Tres del Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre, modifica esta regla con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Esa fecha específica no debe confundirse con la entrada general en vigor del real decreto-ley al día siguiente de su publicación.
La nueva redacción incluye las viviendas destinadas al arrendamiento como vivienda habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador. No es una ampliación indiscriminada a cualquier local o modalidad de alquiler. Se conservan los requisitos de antigüedad y materiales.
También condiciona el tipo reducido a satisfacer la contraprestación mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito a favor de quien realiza la obra. El ingreso en cuenta figura expresamente entre los medios admitidos; no debe confundirse automáticamente con entregar billetes directamente al profesional.
Para desarrollar esa decisión concreta puedes consultar qué cambia en el cobro de una reforma desde diciembre. Antes de aplicar la modificación, comprueba la normativa que corresponda al devengo de tu operación.
Revisa el devengo si la obra cruza el cambio de fecha
El artículo 90.Dos de la Ley del IVA determina el tipo por el momento del devengo. No basta con mirar la fecha del presupuesto, la factura o el último cobro.
El artículo 75 distingue las reglas de entregas, servicios y ejecuciones con aportación de materiales. En estas últimas establece, como regla específica, la puesta a disposición del dueño de la obra. Los anticipos anteriores a la realización del hecho imponible devengan el impuesto por los importes efectivamente percibidos, en los términos del propio artículo.
Si hay anticipos y un importe restante, identifica sus fechas y documentos antes de decidir qué redacción aplicar. No des por hecho que toda la obra sigue el régimen del primer pago o del último. Un cobro pendiente tampoco significa necesariamente que esté pendiente el devengo.
Cuando las fechas o la forma de pago planteen una duda concreta, revisa con Alexis el presupuesto, los anticipos y la fecha de ejecución antes de confirmar el IVA.
Documenta el requisito y emite una factura que explique la obra
Para el supuesto de uso particular, el artículo 26 del Reglamento del IVA permite acreditar mediante declaración escrita firmada del destinatario que no actúa como empresario o profesional, utiliza la vivienda para uso particular y que se cumple la antigüedad indicada. La declaración se dirige a quien realiza la obra y recoge esas circunstancias bajo responsabilidad del firmante.
Un recibo del IBI, una escritura u otros documentos pueden aportar información, según su contenido. No los presentes como una pareja de documentos obligatorios para todas las obras, ni como prueba automática de cada condición. Relaciona los datos con el inmueble y con las fechas del encargo.
Conserva presupuesto, cambios aceptados, materiales aportados y justificantes. La AEAT indica que en la factura se haga constar el coste de los materiales o que se cumple el requisito de no exceder del 40% de la base imponible. El Reglamento de facturación exige describir las operaciones y consignar, entre otros datos, base, tipo y cuota separada. Una referencia legal no reemplaza esos datos.
Un ejemplo completo con una base de 20.000 euros
Supuesto ilustrativo: una persona encarga para su uso particular la renovación de cocina y baños de una vivienda terminada hace veinte años. Suponemos que el devengo se produce en noviembre de 2026, sin anticipos, que se cumplen las condiciones restantes y que la base pactada es de 20.000 euros. El coste de materiales es de 7.000 euros y las otras partidas suman 13.000 euros.
Los materiales representan el 35% de la base: 7.000 dividido entre 20.000 y multiplicado por cien. En estas condiciones, la cuota al 10% es de 2.000 euros y el total asciende a 22.000 euros.
Para comprobar el límite exacto, otra composición hipotética de esa misma base sería 8.000 euros de materiales y 12.000 euros de otras partidas. El porcentaje sería del 40%, que no excede el máximo. Manteniendo las demás condiciones, la cuota y el total seguirían siendo 2.000 y 22.000 euros.
Una tercera composición, con 10.000 euros de materiales y 10.000 euros de otras partidas, supone un 50% de materiales. En ese supuesto se supera el límite: la cuota al 21% es de 4.200 euros y el total, 24.200 euros. La diferencia de cuota frente al primer supuesto es de 2.200 euros.
Son composiciones alternativas inventadas con la misma base, no una afirmación de que aumentar los materiales mantenga el precio de un presupuesto real. Si cambian los costes o el precio pactado, recalcula la proporción con los datos efectivos. El resultado tampoco se traslada a una obra con destinatario, uso o devengo diferentes.
Evita corregir el porcentaje ocultando el encargo real
Comprueba conjuntamente el trabajo, quién lo recibe, el uso, las fechas y los materiales. No fragmentes una misma ejecución para separar artificialmente el servicio al 10% de unos materiales que hacen superar el límite. Tampoco basta con que el cliente compre alguna partida aparte para concluir que todos los demás requisitos se cumplen.
Si el presupuesto cambia durante la obra, conserva la aceptación y actualiza el cálculo. Para el detalle de una instalación concreta, la guía de material y mano de obra en una factura de electricista ayuda a relacionar pedidos, albaranes y factura sin confundir el desglose con el tipo impositivo.
Las fuentes enlazadas permiten comprobar las condiciones y sus fechas; esta guía no decide un proyecto de rehabilitación dudoso ni una discrepancia tributaria individual. Puedes consultar el alcance de los planes de Taxea. Para revisar tu operación, envía a Alexis las condiciones de la obra y el cálculo de materiales para comprobar qué tipo corresponde.
