¿Cuándo debo emitir la factura si cobro una reserva o arras?

Según el Artículo 75 de la Ley del IVA, en los pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible, el impuesto se devenga en el momento del cobro efectivo y por los importes percibidos. Por tanto, si como agente inmobiliario percibes una cantidad en concepto de reserva o arras que se descontará del precio final de tus honorarios, debes emitir la factura correspondiente con su 21% de IVA en ese momento, independientemente de que falten meses para la escritura pública.

¿Puedo deducir el 100% de los gastos de mi coche si soy agente inmobiliario?

La deducibilidad del coche es compleja. Para el IVA, la ley permite deducir el 50% de las cuotas de renting o compra y el 50% de la gasolina y mantenimiento, presumiendo un uso mixto. Para el IRPF, la normativa es más estricta: o se deduce el 100% o nada. Para deducir el 100%, debes demostrar que el vehículo no tiene uso privado (uso de coche de empresa con logo, GPS, que duerma en el local comercial, etc.). En la práctica, la mayoría de agentes solo deducen el 50% de IVA y nada en IRPF para evitar sanciones.

¿Cómo tributan las comisiones por referidos entre agencias?

Las comisiones por referidos o colaboraciones entre agencias se tratan como una prestación de servicios estándar. La agencia que recibe el referido y cobra al cliente final debe emitir su factura con IVA. A su vez, la agencia que refirió el cliente debe emitir una factura de servicios de mediación a la primera agencia por el importe acordado, también incrementado con el 21% de IVA. Si el agente que refiere es una persona física y la agencia pagadora es una sociedad, la factura deberá incluir la retención de IRPF correspondiente.

¿Qué impacto tiene la factura electrónica en 2026 para los inmobiliarios?

A partir de 2026, la factura electrónica es obligatoria para todas las operaciones entre empresarios y profesionales (B2B). Esto implica que los agentes inmobiliarios ya no podrán enviar facturas en PDF simple o papel a otras empresas o autónomos. Deberán utilizar software que cumpla con los requisitos del Reglamento Veri*factu, asegurando la integridad, conservación y legibilidad de las facturas, y en muchos casos, comunicándolas en tiempo real a la AEAT. Esto aumenta la transparencia y el control sobre las comisiones compartidas.

¿Es obligatorio el Modelo 347 para un agente inmobiliario?

Sí, siempre que el conjunto de operaciones realizadas con un mismo cliente o proveedor supere los 3.005,06 euros (IVA incluido) durante el año natural. Dado que las comisiones inmobiliarias suelen ser elevadas, es muy común que un agente deba declarar a sus clientes en este modelo informativo en febrero. No presentarlo o hacerlo con datos erróneos conlleva sanciones, por lo que es vital conciliar los importes con el cliente antes de la presentación.

¿Qué gastos de marketing son deducibles en 2026?

Son deducibles todos aquellos gastos necesarios para la obtención de ingresos. En el sector inmobiliario de 2026, esto incluye: suscripciones a portales inmobiliarios nacionales e internacionales, gastos en publicidad en redes sociales (Meta Ads, Google Ads), costes de creación de contenido (vídeos con drones, renders 3D), mantenimiento de la web corporativa, herramientas de CRM inmobiliario y software de valoración. Todos deben estar soportados por facturas a nombre del agente o la sociedad.

Fiscalidad Agentes Inmobiliarios 2026: IVA y Comisiones

⚡ Lo esencial — Fiscalidad Inmobiliaria 2026

Como asesores en Taxea Strategies, hemos sintetizado los puntos críticos que todo agente inmobiliario debe dominar en este ejercicio fiscal 2026:

Tipo de IVA: Las comisiones de intermediación inmobiliaria tributan siempre al 21%, independientemente de que la vivienda vendida tribute al 10% o al 4%.
Facturación electrónica obligatoria: En 2026, todas las operaciones B2B deben realizarse mediante factura electrónica bajo el sistema Veri*factu.
Devengo de la comisión: El IVA debe declararse en el momento del cobro de las arras si estas se consideran un pago a cuenta, no solo en la firma de la escritura.
Deducción de vehículos: La AEAT mantiene el criterio de presunción del 50% de afectación para el IVA, salvo prueba en contrario muy sólida.
Retenciones de IRPF: Se mantiene el 15% con carácter general y el 7% para nuevos autónomos (primeros 3 años).
Modelo 347: Obligatoriedad de declarar operaciones con clientes o proveedores que superen los 3.005,06 euros anuales.

1. El marco jurídico del agente inmobiliario en 2026

La figura del agente inmobiliario en España ha evolucionado hacia una mayor profesionalización y exigencia administrativa. Desde un punto de vista fiscal, el agente suele operar bajo dos fórmulas principales: como autónomo (persona física) o a través de una sociedad mercantil (SL). En Taxea Strategies recordamos que la elección no solo depende del volumen de facturación, sino de la estructura de costes y la responsabilidad jurídica que se desee asumir.

Para 2026, la normativa de registros regionales de agentes inmobiliarios se ha consolidado, exigiendo en muchas comunidades seguros de responsabilidad civil y avales, cuyas primas son gastos plenamente deducibles en el IRPF o Impuesto de Sociedades. La fiscalidad para agentes inmobiliarios requiere una contabilidad escrupulosa, especialmente por el carácter de éxito de sus honorarios.

2. El IVA en las operaciones de intermediación

Es un error frecuente pensar que la comisión de intermediación sigue el destino fiscal del inmueble. El servicio de un agente es una prestación de servicios de mediación. Según el Artículo 20 de la Ley del IVA (LIVA), aunque la entrega de viviendas de segunda mano esté exenta de IVA (tributando por ITP), el servicio del agente nunca lo está.

¿Cuándo se devenga el impuesto?

El Artículo 75 de la LIVA es claro: el impuesto se devenga cuando se prestan los servicios. Sin embargo, en el sector inmobiliario es habitual el cobro de Arras Confirmatorias o Penales. Si estas cantidades se entregan como parte del precio (pago anticipado), el agente debe emitir factura por la parte proporcional de su comisión en ese mismo instante, ingresando el IVA correspondiente en el trimestre en curso. No esperar a la elevación a público en notaría evita riesgos de inspección por retraso en el devengo.

3. IRPF: Gastos deducibles y rendimientos

El agente inmobiliario tributa en el IRPF bajo el régimen de Estimación Directa (Normal o Simplificada). La clave para la optimización fiscal reside en la correcta afectación de los gastos. Para que un gasto sea deducible, debe estar vinculado a la actividad, estar convenientemente justificado (factura) y registrado en los libros contables.

Principales gastos deducibles en 2026:

Marketing y Publicidad: Gastos en portales como Idealista o Fotocasa, fotografía profesional, tours virtuales y gestión de redes sociales.
Suministros: Si el agente trabaja desde casa, podrá deducir el 30% de la parte proporcional de los suministros (luz, agua, gas) sobre los metros cuadrados afectos a la actividad.
Vehículo: El gran caballo de batalla con la AEAT. En IRPF solo se admite la deducibilidad al 100% si el vehículo es de uso exclusivo profesional (rotulado, durmiendo en oficina). Si es uso mixto, la AEAT tiende a rechazar la deducción en IRPF, aunque en IVA se permita el 50%.
Formación: Cursos de especialización, técnicas de venta y normativa legal.

4. Tabla Práctica: Obligaciones Tributarias del Agente

Modelo	Concepto	Plazo	Obligado
303	Autoliquidación de IVA	Trimestral (abril, julio, octubre, enero)	Todos los agentes (PF y SL)
130	Pago fraccionado IRPF (20%)	Trimestral	Autónomos en estimación directa
111	Retenciones a trabajadores y profesionales	Trimestral	Si se tienen empleados o se subcontrata
347	Declaración operaciones >3.005,06€	Anual (febrero)	Todos con clientes/proveedores recurrentes
100	Declaración Anual Renta	Anual (mayo-junio)	Autónomos (Personas Físicas)

5. Caso Práctico: Venta de Inmueble con Comisión Compartida

Supongamos al Agente A (captador) y al Agente B (vendedor) en 2026. La comisión total es de 10.000€ + IVA. El cliente paga el total al Agente A.

Procedimiento correcto: El Agente A emite factura al cliente por 10.000€ + 2.100€ de IVA. Posteriormente, el Agente B debe emitir una factura de colaboración al Agente A por su parte (ej. 5.000€ + 1.050€ de IVA). El Agente A se deducirá ese IVA soportado de la factura del Agente B. Es vital que exista un contrato de colaboración previo que sustente estas facturas cruzadas ante una comprobación de la AEAT.

6. Errores frecuentes en la fiscalidad de agentes inmobiliarios

Uno de los errores más graves es no aplicar retención cuando el cliente es una empresa o un profesional. Si el agente inmobiliario factura a una sociedad, la factura debe llevar un 15% de retención (o 7%). Si el cliente es un particular, no hay retención. Confundir esto genera descuadres en los modelos 111 del cliente y 190 de la AEAT.

Otro error es el tratamiento de los suplidos. Si el agente paga la nota simple o el certificado energético en nombre del cliente, estos no deben formar parte de su base imponible de IVA, siempre que se cumplan los requisitos del Art. 78.Tres.3º de la LIVA (justificación con factura del proveedor a nombre del cliente final).

7. Fuentes y normativa revisada

Para la elaboración de esta guía de 2026, se han analizado las siguientes fuentes oficiales:

Ley 37/1992 (LIVA): Artículos 75 (Devengo), 78 (Base imponible) y 95 (Deducciones).
Ley 35/2006 (LIRPF): Artículos 28 y 30 sobre rendimientos de actividades económicas.
Consulta Vinculante DGT V0123-24: Sobre la afectación de vehículos en actividades de intermediación.
Ley 18/2022 (Ley Crea y Crece): Regulación de la factura electrónica obligatoria para 2026.

Conclusión

La fiscalidad para agentes inmobiliarios en 2026 no permite la improvisación. La digitalización total de la AEAT a través de la factura electrónica y el control estricto de los devengos en fases de arras obligan al profesional a contar con un asesoramiento técnico de primer nivel. En Taxea Strategies ayudamos a agencias y autónomos a blindar su contabilidad y maximizar su ahorro fiscal dentro de la legalidad vigente.

Fiscalidad para Agentes Inmobiliarios 2026: IVA y Comisiones