¿Tu sociedad compró un local por un precio único y estás tomando el valor catastral de la construcción como importe a amortizar? Antes de aplicar un coeficiente, separa qué parte del precio corresponde al edificio. Si no se conoce el valor del suelo, el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades utiliza la proporción entre los valores catastrales del suelo y de la construcción del año de adquisición. Es un reparto del precio, no una sustitución de ese precio por el importe del Catastro.
Una compra con un precio único
Supuesto ilustrativo: una sociedad dispone de un precio de adquisición ya determinado de 180000 euros para un local afecto a su negocio. No conoce el valor del suelo. Los valores catastrales del año de compra son 40000 euros de suelo y 60000 euros de construcción, un total de 100000 euros.
La construcción representa el 60 % de ese total. Aplicar esa proporción al precio de adquisición da 108000 euros. La parte atribuida al suelo es 72000 euros. Ambas partes suman los 180000 euros de partida.
El resultado no es una amortización anual de 108000 euros. Es la separación inicial del precio para continuar la revisión fiscal. Tampoco se utiliza directamente el valor catastral de construcción, 60000 euros, como si fuera la parte del precio pagado por el edificio.
Qué exige la regla de reparto
El artículo 3.2 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades establece que, cuando no se conozca el valor del suelo, se prorratee el precio de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción en el año de adquisición.
La misma disposición parte del precio de adquisición o coste de producción, excluido, en su caso, el valor residual. En las edificaciones, no es amortizable la parte del precio correspondiente al suelo, con la salvedad que el precepto recoge para los costes de rehabilitación.
Por eso hay que tener preparada la cifra de partida antes de calcular la proporción. Si todavía se está revisando qué costes forman parte de la adquisición, mezclar esa discusión con el reparto puede ocultar de dónde sale cada importe.
| Dato | Para qué se utiliza aquí | Error que debes evitar |
|---|---|---|
| Precio de adquisición determinado | Importe que se reparte | Sustituirlo por el valor catastral total |
| Valores catastrales de suelo y construcción | Obtener la proporción en este supuesto | Tomar solo la cifra de construcción como precio amortizable |
| Parte del precio atribuida a la construcción | Continuar la revisión de amortización | Confundirla con el gasto deducible de un año |
Comprueba el año del documento catastral
La norma se refiere al año de adquisición. Un documento actual puede servir para identificar el inmueble, pero no acredita por sí solo cuáles eran los valores de ese año. Si hubo cambios posteriores, deja identificado qué versión se ha utilizado.
Relaciona el dato catastral con el local comprado y con su fecha de adquisición. Si faltan valores o el documento no permite distinguir suelo y construcción, solicita la información antes de cerrar el reparto. Repetir el porcentaje del local vecino no sustituye esa comprobación.
Como propuesta de trabajo, conserva una hoja con el precio, los dos valores catastrales, la proporción y el resultado. Añade la referencia al documento utilizado. Así se puede reconstruir el cálculo sin depender de una cifra suelta en una ficha de inmovilizado.
Otro reparto necesita su propia prueba
El artículo 3.2 permite un criterio de distribución diferente cuando se pruebe que se fundamenta en el valor normal de mercado del suelo y de la construcción en el año de adquisición.
No se trata de escoger el porcentaje que produzca más gasto. Si se plantea otra distribución, debe revisarse la prueba de los valores de ese año. Esta guía no valida una tasación ni determina el valor de mercado de tu local.
Después del reparto queda otra comprobación
Separar suelo y construcción no decide por sí solo el método, el coeficiente, el valor residual ni el inicio de la amortización. Son pasos posteriores que deben revisarse con las circunstancias del activo. El ejemplo no aplica incentivos de amortización acelerada ni calcula una deducción final.
La guía de impuestos del negocio sitúa esta revisión entre las obligaciones fiscales. Aquí el alcance es una sociedad y la regla del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, no el cálculo del alquiler de una vivienda en la Renta personal.
Fuentes oficiales
Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, artículo 3, especialmente apartado 2.
