Respuesta corta: El alquiler está exento de IVA cuando se destina exclusivamente a vivienda residencial, incluyendo sus anexos. Se aplica el tipo general del 21% en arrendamientos de locales, oficinas, naves o viviendas destinadas a usos profesionales o comerciales. El factor determinante para la tributación es el uso efectivo del inmueble, independientemente de su calificación catastral.
Lo esencial en 6 puntos
- El alquiler de vivienda para uso residencial está exento de IVA (LIVA Art. 20.1.23).
- El alquiler de locales, oficinas, naves y garajes independientes está sujeto y no exento: aplica el 21% de IVA.
- Un garaje arrendado conjuntamente con la vivienda al mismo arrendatario también queda exento.
- El arrendador que solo alquila viviendas exentas no está obligado a presentar el modelo 303, salvo otras actividades.
- Si la vivienda se alquila para uso distinto del residencial (despacho, oficina), el arrendamiento queda sujeto y no exento al 21%.
- En Canarias, el IGIC tiene reglas equivalentes: alquiler residencial exento, locales sujetos al tipo general del 7%.
IVA en alquiler de inmuebles 2026: cuándo se aplica y cuándo está exento
El IVA en los arrendamientos de inmuebles es uno de los temas que más dudas genera, tanto para propietarios particulares que alquilan un local como para empresas que arriendan espacios de trabajo. La pregunta parece sencilla —¿lleva o no lleva IVA?— pero la respuesta depende de varios factores que a menudo se confunden.
La normativa aplicable es la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, concretamente el artículo 20.1.23, que regula la exención en arrendamientos de edificios y partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas. Todo lo que no encaje en esa exención queda sujeto al IVA al tipo del 21%.
La regla general: el uso determina si hay IVA, no el tipo de inmueble
El error más frecuente es pensar que el IVA depende de si el inmueble es "una vivienda" o "un local". No es así. Lo que determina la aplicación o exención del IVA es el uso al que se destina el inmueble arrendado:
- Si se arrienda para uso exclusivo como vivienda → exento de IVA.
- Si se arrienda para cualquier otro uso (comercial, profesional, industrial) → sujeto al 21%.
Esto tiene consecuencias prácticas importantes. Un piso de vivienda alquilado a un abogado que lo usa como despacho profesional está sujeto al 21% de IVA, no exento. Aunque el inmueble sea una "vivienda" en su descripción catastral.
Tabla completa: IVA en cada tipo de arrendamiento
| Tipo de arrendamiento | IVA | Base legal |
|---|---|---|
| Vivienda para uso residencial del arrendatario | Exento | LIVA Art. 20.1.23.a |
| Garaje arrendado junto con vivienda al mismo inquilino | Exento | LIVA Art. 20.1.23.a |
| Trastero arrendado junto con vivienda al mismo inquilino | Exento | LIVA Art. 20.1.23.a |
| Garaje independiente (sin vivienda vinculada) | 21% | LIVA Art. 20.1.23 — no exento |
| Local comercial | 21% | LIVA Art. 20.1.23 — no exento |
| Oficina o despacho profesional | 21% | LIVA Art. 20.1.23 — no exento |
| Nave industrial o almacén | 21% | LIVA Art. 20.1.23 — no exento |
| Vivienda arrendada como despacho u oficina | 21% | Uso no residencial → no exento |
| Alquiler vacacional con servicios hoteleros | 10% | LIVA Art. 91.Uno — servicios análogos hoteleros |
| Alquiler vacacional sin servicios hoteleros | Exento | Si solo se cede el uso, sin servicios adicionales |
La exención del alquiler de vivienda: qué incluye exactamente
El artículo 20.1.23 LIVA exime del IVA los arrendamientos que tengan como objeto "edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos".
Los elementos clave de esta exención son:
- Destino exclusivo a vivienda: si cualquier parte se usa para actividad económica, puede perderse la exención.
- Garajes y anexos accesorios: solo quedan exentos si se arriendan conjuntamente con la vivienda (mismo contrato, mismo arrendatario) y son accesorios de ella.
- Muebles incluidos: los muebles arrendados junto con la vivienda también quedan exentos.
Arrendador particular que alquila solo viviendas: ¿qué obligaciones tiene?
Un particular que solo tiene inmuebles arrendados como vivienda (exentos de IVA) no tiene que:
- Presentar el modelo 303 (declaración trimestral de IVA).
- Presentar el modelo 390 (resumen anual de IVA).
- Emitir facturas con IVA repercutido.
Sin embargo, sí tiene que declarar en IRPF los rendimientos del capital inmobiliario, y aplicar la retención del 19% si el arrendatario es una empresa que usa el inmueble para sus actividades (aunque el arrendamiento esté exento de IVA, hay retención de IRPF si el arrendatario es empresa o profesional).
Arrendador con locales y viviendas mezclados: prorrata y obligaciones
Si un propietario tiene tanto arrendamientos exentos (viviendas) como sujetos (locales), realiza operaciones con y sin derecho a deducción de IVA. Esto le obliga a aplicar la regla de prorrata para calcular el IVA soportado que puede deducirse.
Canarias: el IGIC en arrendamientos
En Canarias, el IGIC tiene las mismas reglas de exención para arrendamientos. El alquiler de vivienda para uso residencial está exento de IGIC. El alquiler de locales, oficinas y naves tributa al tipo general del IGIC (7%). Para el alquiler vacacional con servicios similares a los hoteleros, se aplica el tipo reducido del IGIC.
Checklist para arrendadores de inmuebles
- Identificar si cada inmueble arrendado se usa exclusivamente como vivienda o para otro fin.
- Para viviendas: no repercutir IVA en las facturas o recibos de alquiler.
- Para locales, oficinas y naves: emitir factura con IVA al 21% y presentar modelo 303.
- Si tienes garaje arrendado: verificar si está vinculado a una vivienda (exento) o es independiente (21%).
- Si mezclas arrendamientos exentos y sujetos: calcular la prorrata de IVA.
- En arrendamientos a empresas (aunque sean de vivienda): aplicar la retención de IRPF del 19%.
- En Canarias: usar el modelo 420 de IGIC, no el 303 de IVA.
Errores frecuentes
Preguntas frecuentes
¿El alquiler de una habitación en mi vivienda habitual tiene IVA?
No, si solo cedes el uso de la habitación sin servicios adicionales. Si incluyes servicios propios de hostelería (limpieza periódica, cambio de ropa, etc.), podría considerarse servicio de hostelería y tributar al 10%.
¿El alquiler de oficinas virtuales lleva IVA?
Sí. El arrendamiento de domicilio social o dirección fiscal (oficina virtual) está sujeto al IVA al 21%, ya que el uso no es residencial.
¿Puede el inquilino de un local deducirse el IVA del alquiler?
Sí, siempre que el local esté afecto a una actividad económica y el IVA soportado sea deducible según las reglas generales. El arrendatario incluye el IVA del alquiler en su modelo 303 como IVA soportado deducible.
¿El alquiler de parking en un centro comercial tiene IVA?
Sí, al 21%. Es un arrendamiento de plaza de garaje independiente, sujeto y no exento.
Conclusión
La regla es más simple de lo que parece una vez se interioriza: el IVA en arrendamientos depende del uso del inmueble. Uso residencial exclusivo: exento. Cualquier otro uso: 21%. Los casos conflictivos (garajes, alquiler a empresas, uso mixto) tienen criterios DGT claros que conviene consultar antes de emitir la primera factura.
Para propietarios con patrimonio inmobiliario mixto (viviendas y locales), la gestión del IVA y la prorrata requiere planificación para evitar errores que se acumulan durante años.
¿Tienes inmuebles alquilados y dudas sobre el IVA aplicable? Consulta a Taxea.
Última revisión: 16/06/2026 — Alexis Expósito, Taxea Strategies
Fuentes: LIVA Art. 20.1.23 (Ley 37/1992) | AEAT FAQ arrendamientos | DGT consultas vinculantes arrendamiento | IGIC Ley 20/1991
Fuentes y normativa revisada
- Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Art. 20.Uno.23º)
- AEAT: Guía técnica de arrendamientos en el IVA
- Ley 20/1991: Régimen Fiscal de Canarias e IGIC
- Consulta DGT V1165-23: Exención en alquiler a empresas para empleados
¿Te ayudamos con tu caso?
Si operas desde Canarias o vendes a Península/UE, conviene revisar IGIC, IVA y facturación antes de automatizar procesos.