Si tu piso estuvo alquilado solo parte del año, no lleves todos los gastos anuales a los ingresos del alquiler sin separar los periodos. El IBI, el seguro y otros gastos periódicos se revisan atendiendo al tiempo al que corresponden y a los días en que la vivienda produjo esos ingresos.
¿Puedes descontar todo el seguro porque lo pagaste mientras había inquilino? La fecha del cargo no convierte una póliza anual en un gasto exclusivo de ese mes. Importa qué periodo cubre.
Empieza por los días alquilados, no por los recibos bancarios
Prepara el calendario del año con las fechas del contrato y los cambios de ocupación. Distingue los días alquilados, los días de uso propio y los periodos vacíos. Si el contrato comenzó a mitad de mes, evita redondear el cálculo al mes entero sin comprobar las fechas.
La Ley del IRPF permite deducir gastos necesarios para obtener los rendimientos del inmueble y la amortización en las condiciones previstas. Esa regla no convierte todos los desembolsos de quien posee una vivienda en gastos del alquiler.
Por eso necesitas una relación entre cada importe y el periodo o la finalidad a la que responde. Un recibo anual del inmueble y una factura por reparar una avería tienen características diferentes. Este artículo se centra en los gastos periódicos; las reparaciones y mejoras necesitan su propio análisis.
IBI, comunidad y seguro: comprueba qué parte corresponde al alquiler
Cuando un gasto periódico cubre todo el año y el inmueble solo está alquilado unos meses, la parte atribuible al periodo arrendado es la que debes identificar. El prorrateo no depende de si pagaste el recibo antes o después de que entrara el inquilino.
Conserva el recibo completo y anota el periodo cubierto. Después calcula la parte que corresponde a los días de alquiler. Si un servicio se contrató exclusivamente para ese periodo, revisa su factura en lugar de aplicar por costumbre el mismo reparto a todos los conceptos.
También debes distinguir el gasto de los importes que te reintegra el inquilino. Si repercutes determinados servicios, hay que revisar tanto los ingresos como los gastos que correspondan. Descontar el gasto e ignorar el cobro puede ofrecer una imagen incompleta del alquiler.
Taxea puede revisar el reparto de tus gastos periódicos según los días alquilados. Prepara los contratos y los recibos con su periodo de cobertura. Calcular con Alexis los gastos del periodo alquilado
| Desembolso del inmueble | Qué periodo o finalidad debes separar |
|---|---|
| Seguro, comunidad o tributo anual | Parte de cobertura correspondiente a los días arrendados |
| Servicio contratado solo durante el alquiler | Periodo concreto que identifica la factura |
| Reparación o mejora | Finalidad y tratamiento propios, sin aplicar automáticamente el mismo reparto |
Un ejemplo con una vivienda vacía hasta septiembre
Supongamos, solo como ejemplo, que una vivienda estuvo vacía hasta que comenzó un contrato en septiembre. Su propietario paga en octubre el seguro de todo el año. El extracto muestra un cargo durante el alquiler, pero la cobertura incluye también los meses anteriores.
El primer paso es separar el periodo arrendado dentro de esa cobertura anual. La misma comprobación sirve para un recibo de comunidad o un impuesto periódico. No necesitas mover la fecha del pago ni dividir artificialmente la factura: necesitas calcular qué parte se vincula al rendimiento declarado.
Ahora cambia una circunstancia: el proveedor factura un servicio prestado únicamente desde la entrada del inquilino. Ahí el periodo de la factura ya delimita la prestación. El ejemplo explica por qué conviene mirar el concepto y las fechas antes de usar una fórmula única para todo.
Los meses vacíos también tienen tratamiento en la Renta
Una vivienda a disposición de su propietario puede generar imputación de rentas inmobiliarias durante los periodos que correspondan. Que no hayas cobrado alquiler no significa que esa parte del año desaparezca de la declaración. Revisa el uso del inmueble y las condiciones previstas en la ley.
No traslades sin más los gastos del periodo vacío al apartado de rendimientos del alquiler. Tampoco concluyas que cualquier gasto anterior al contrato queda descartado: los desembolsos preparatorios y las reparaciones plantean preguntas distintas que deben resolverse por su finalidad y circunstancias.
La guía relacionada con esta actividad te permite diferenciar gastos corrientes y compras con otro tratamiento. En un inmueble, empieza además por aclarar si declaras rendimientos del capital inmobiliario o si existe una actividad económica: esta explicación se refiere al alquiler declarado como capital inmobiliario.
Cómo dejar preparado el cálculo del ejercicio
- Reúne los contratos y sus fechas efectivas.
- Clasifica los gastos periódicos por periodo cubierto.
- Separa los importes cobrados al inquilino.
- Identifica los días de uso propio o de disponibilidad.
- Revisa aparte reparaciones, mejoras y amortización.
Si hay varios propietarios, añade el porcentaje que corresponde a cada uno. Si hay varios contratos durante el año, suma sus periodos reales sin contar dos veces los días. Comprueba que cada ingreso y cada gasto correspondan al mismo alquiler y al ejercicio que declaras.
Revisaremos contigo gastos, cobros y periodos de disponibilidad para evitar incluir todo el año como alquiler. Aporta contratos, recibos y porcentaje de propiedad. Revisar con Alexis mi alquiler de parte del año
Fuentes oficiales
- BOE-A-2007-6820 Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero.
- BOE-A-2006-20764 Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.
- Agencia Tributaria: Otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos
- Agencia Tributaria: Información – Cálculo de la renta imputada
