¿Qué ocurre si la retención del 3% es mayor que el impuesto a pagar?

Si tras calcular la ganancia patrimonial al 19%, el resultado es inferior al 3% que el comprador retuvo, el vendedor tiene derecho a solicitar la devolución del exceso a la Agencia Tributaria mediante el Modelo 210. Es importante destacar que Hacienda suele iniciar un procedimiento de comprobación limitada antes de autorizar la devolución, verificando que todos los gastos deducidos estén correctamente documentados con facturas legales y que el valor de adquisición sea veraz.

¿Puedo deducir los gastos de reforma en la venta del inmueble?

Sí, pero solo aquellos que tengan la consideración técnica de 'inversión o mejora', como la ampliación de la vivienda o la instalación de sistemas de eficiencia energética que aumenten su valor. Los gastos de mantenimiento, pintura o reparaciones ordinarias (gastos de conservación) no son deducibles del valor de adquisición en el IRNR. Es imperativo conservar las facturas oficiales y, preferiblemente, justificantes de pago bancario para que la AEAT admita dicha deducción.

¿Quién paga la Plusvalía Municipal en una venta de no residente?

Legalmente, el sujeto pasivo de la Plusvalía Municipal (IIVTNU) es el vendedor. Sin embargo, en el caso de no residentes, existe una particularidad: si el vendedor no reside en España, el comprador es el responsable subsidiario del pago. Por ello, es habitual que en las escrituras se acuerde que el comprador retenga también el importe estimado de la plusvalía municipal para asegurarse de que el impuesto sea abonado al ayuntamiento correspondiente.

¿Qué plazo tiene Hacienda para devolver el 3% retenido?

La Agencia Tributaria dispone de un plazo de 6 meses desde el fin del plazo de presentación (o desde la presentación si fue extemporánea) para ordenar la devolución sin intereses de demora. Si transcurren esos 6 meses sin que se haya ordenado el pago por causas no imputables al contribuyente, Hacienda deberá abonar intereses de demora junto con el principal. No obstante, las devoluciones por IRNR suelen demorarse entre 4 y 10 meses habitualmente.

¿Es obligatorio el Modelo 210 si vendo con pérdidas?

Absolutamente. Aunque la venta haya generado una pérdida patrimonial (vender por menos de lo que se compró), la presentación del Modelo 210 es necesaria para acreditar dicha pérdida y, lo más importante, para solicitar la devolución íntegra del 3% retenido por el comprador. Si no se presenta el modelo, el vendedor pierde el derecho a recuperar esa retención, que pasaría a ser un ingreso definitivo para el Estado español sin posibilidad de reclamación posterior fuera de plazo.

IRNR Venta Inmuebles 2026: Guía para No Residentes

Introducción al IRNR en la Venta de Inmuebles

Vender una propiedad en España siendo no residente implica una serie de obligaciones tributarias específicas bajo el marco del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). En 2026, la normativa sigue exigiendo un control riguroso sobre las transmisiones patrimoniales para asegurar el cumplimiento fiscal de quienes no tienen su residencia habitual en territorio español. Desde Taxea Strategies, analizamos el procedimiento técnico y las implicaciones económicas de este impuesto.

⚡ Lo esencial — IRNR Venta Inmuebles
Retención obligatoria: El comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la AEAT (Modelo 211).
Tipo impositivo: La ganancia patrimonial tributa generalmente al 19% para residentes en la UE, EEE y extracomunitarios.
Plazo Modelo 210: El vendedor tiene 4 meses desde la fecha de transmisión para presentar la liquidación final.
Gastos deducibles: Es posible deducir gastos de compra (notaría, registro, ITP/IVA) y mejoras justificadas.
Exención por reinversión: Aplicable solo en condiciones muy específicas para residentes en la UE/EEE.
Devolución: Si el 3% retenido es superior a la cuota a pagar, se puede solicitar la devolución del exceso.

¿Quién se considera No Residente a efectos fiscales?

Para determinar la aplicación del IRNR en la venta de un inmueble, primero debemos confirmar el estatus de residencia. Según la Ley del IRPF (aplicable por remisión), una persona es residente en España si permanece más de 183 días durante el año natural en territorio español o si su núcleo principal de intereses económicos radica en España. Si no se cumplen estos requisitos, la persona física o jurídica tributará por el IRNR.

La importancia del Certificado de Residencia Fiscal

Para evitar la retención del 3% que veremos a continuación, el vendedor debe acreditar su residencia fiscal en España mediante un certificado emitido por la Agencia Tributaria. Si no dispone de él en el momento de la firma ante notario, se le tratará automáticamente como no residente.

El mecanismo de retención del 3%: Modelo 211

Uno de los puntos más críticos en la venta de inmuebles por no residentes es la retención que debe practicar el comprador. Esta no es un impuesto final, sino un pago a cuenta de la liquidación definitiva del vendedor.

El adquirente (sea residente o no) tiene la obligación legal de detraer el 3% del precio pactado y depositarlo en las arcas públicas mediante el Modelo 211. El plazo para este ingreso es de un mes desde la fecha de la venta. Si el comprador no realiza esta retención, el inmueble quedará afecto al pago de dicho importe como carga real.

Cálculo de la Ganancia Patrimonial en el IRNR

La base imponible sobre la que se aplica el impuesto es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.

Valor de Adquisición

Se compone del importe real por el que se adquirió el inmueble, al que se le suman:

Gastos de notaría, registro y gestoría originales.
Impuestos satisfechos en la compra (ITP o IVA y AJD).
Inversiones y mejoras realizadas (no se incluyen gastos de reparación y conservación).
Gastos de honorarios de inmobiliaria en la compra.

Del resultado anterior se restarán las amortizaciones fiscalmente deducibles si el inmueble estuvo alquilado.

Valor de Transmisión

Es el importe real de la venta, del cual se restarán los gastos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor (plusvalía municipal, honorarios de la agencia inmobiliaria en la venta, gastos legales).

Tipos Impositivos y Tabla Comparativa 2026

A diferencia de los rendimientos del capital inmobiliario (alquileres), donde existe distinción entre residentes UE y extracomunitarios (19% vs 24%), las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles tienen un tipo único.

Concepto	Residente UE / EEE	Extracomunitario (Terceros Países)
Tipo impositivo (Ganancia)	19%	19%
Retención a cuenta	3%	3%
Plazo presentación Mod. 210	4 meses desde la venta	4 meses desde la venta
Deducción de gastos	Sí	Sí

Paso a paso para la liquidación del impuesto

Firma en Notaría: Se formaliza la escritura. El comprador retiene el 3% del precio.
Presentación Modelo 211: El comprador tiene 1 mes para ingresar el 3% en la AEAT y entregar una copia al vendedor.
Cálculo de la plusvalía: El vendedor calcula su ganancia neta restando gastos justificados.
Presentación Modelo 210: El vendedor presenta su autoliquidación. Si el impuesto resultante (19%) es mayor que el 3% retenido, deberá ingresar la diferencia. Si es menor, podrá solicitar la devolución de ingresos indebidos.
Solicitud de Devolución: En caso de pérdida patrimonial o retención excesiva, la AEAT iniciará un proceso de comprobación antes de devolver el dinero.

Caso Práctico: Venta de apartamento en la Costa del Sol

Supongamos un residente en el Reino Unido que vende un apartamento en 2026 por 300.000 €. Lo compró en 2018 por 200.000 € y tuvo gastos de compra de 20.000 €. Los gastos de venta (inmobiliaria y plusvalía municipal) ascienden a 15.000 €.

Valor de Adquisición: 200.000 + 20.000 = 220.000 €
Valor de Transmisión: 300.000 - 15.000 = 285.000 €
Ganancia Patrimonial: 285.000 - 220.000 = 65.000 €
Impuesto (19% sobre 65.000): 12.350 €
Retención del 3% (practicada en la venta): 9.000 €
Resultado del Modelo 210: 12.350 - 9.000 = 3.350 € a ingresar por el vendedor.

Exenciones y Beneficios Fiscales

Existen supuestos donde el no residente puede reducir su carga fiscal:

Exención por Reinversión en Vivienda Habitual

Para residentes en la UE, Islandia o Noruega, es posible no tributar por la ganancia si el importe total de la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual en su país de residencia. Se deben cumplir plazos estrictos (2 años) y requisitos de habitabilidad.

Exención para mayores de 65 años

Aunque es una exención común en el IRPF, para no residentes solo aplica si se puede demostrar que el inmueble vendido era su vivienda habitual y el vendedor reside en la UE/EEE, bajo condiciones de reciprocidad y normativa comunitaria específica interpretada por el Tribunal Supremo.

Errores frecuentes que generan sanciones

Como asesores, observamos recurrentemente los mismos fallos: no conservar las facturas originales de la compra (lo que impide deducir gastos), olvidar presentar el Modelo 210 pensando que el 3% ya es el impuesto final, o calcular incorrectamente la plusvalía municipal (IIVTNU). La falta de presentación del Modelo 210 puede acarrear multas del 50% al 150% de la cuota dejada de ingresar, además de intereses de demora.

Fuentes y normativa revisada

Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo.
Reglamento del IRNR: Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio.
Orden EHA/3316/2010: Modelos de autoliquidación 210, 211 y 213.
Consultas Vinculantes DGT: Referencias sobre gastos deducibles y reinversión (V1234-23).

IRNR en la Venta de Inmuebles 2026: Guía para No Residentes